Lo que necesitas saber:
Este reportaje es para recordar que apropiarse de lo que es de todos no solo rompe la convivencia, puede tener consecuencias legales serias.
En su gustada sección del vecino incómodo, hoy presentamos al que no se conforma con su departamento, sino que además quiere el pasillo, el techo, el patio… y si puede un pedazo de calle. O sea, la usurpación de áreas comunes.
Este reportaje es para recordarle, y recordarnos, que apropiarse de lo que es de todos no solo rompe la convivencia, también puede tener consecuencias legales serias.
La usurpación de áreas comunes en condominio que casi nadie denuncia
Una mañana cualquiera, en un condominio de la alcaldía Benito Juárez, el ruido de los albañiles rompió la rutina.
No era una obra anunciada en el chat de vecinos, tampoco se acordó en la junta de condóminos, recordó Mariana.
Eran golpes de martillo y sacos de cemento sobre el techo del cuarto de servicio del edificio. Un espacio que hasta entonces nadie había reclamado como propio, pues ese techo, ubicado en la planta baja, colinda con la ventana de uno de los departamentos del edificio.
Durante años fue solo eso: un techo gris, funcional, invisible, un área común; hasta que —sin previo aviso— comenzó a transformarse.
Primero el cemento, luego el mosaico, después la ventana del departamento colindante se convirtió en una puerta corrediza.
En cuestión de días, un área común del condominio dejó de serlo y el vecino autor de la obra ilegal ahora presume una terraza privada.
Este nuevo espacio no está escriturado, nunca fue autorizado y se sostiene, literalmente, sobre el techo del cuarto del conserje.
Para los demás habitantes del condominio la escena es tan evidente como incómoda porque todos saben que ese lugar no le pertenece a una sola persona, pero nadie ha hecho nada.
“Sí se comenta entre vecinos, pero hasta ahí”.
Mariana narró que nadie quiere confrontar al responsable. Nadie quiere problemas.
Tampoco hay una autoridad interna que informe, concilie o asesore, pues la persona encargada de la administración, pese contar con un certificado por la Procuraduría Social de CDMX, desconoce —aparentemente— la normatividad del condominio por lo que evita involucrarse.
Cuando lo común deja de ser de todos
En 2023, la Procuraduría Social de CDMX (PROSOC) reconoció que la usurpación indebida de áreas comunes representa uno de los problemas más comunes que alteran la convivencia vecinal en unidades habitacionales o espacios condominales. De hecho, representa la tercera causa de quejas que recibió la institución.
Según el experto en materia de administración profesional José Arturo Martínez Castañeda, este tipo de prácticas adoptan distintas formas según el tipo de conjunto habitacional.
El integrante de la Red de Profesionales en Administración de Condominos A.C nos explicó que se se ha observado en las grandes unidades —aquellas con más de mil departamentos— el cierre de vialidades internas con accesos bloqueados o áreas que dejan de ser transitables.
En estos espacios también se ha visto cómo algunos vecinos convierten sus cajones de estacionamiento en talleres.
O en cuartos y aunque esos espacios forman parte de su propiedad, lo cierto es que no están diseñados para ese uso, por lo que comúnmente este tipo de modificaciones termina por alterar el funcionamiento y la seguridad del conjunto, aseguró el abogado de la UNAM.
En otros casos, Martínez Castañeda ha visto como ciertas áreas que deberían ser de todos simplemente desaparecen, pues constató cómo en una unidad habitacional la cancha de básquetbol fue transformada en el cuarto del conserje sin que existiera una decisión tomada en asamblea ni una modificación formal al régimen de condominio.
“Ese tipo de cambios tendría que aprobarse colectivamente y asentarse en la escritura. Hacerlos de manera arbitraria es un problema legal”.
Macetas, decoraciones y jardines
En los condominios de interés medio, alto o incluso de lujo; la invasión de áreas comunes suele adoptar formas más sutiles.
Pero no menos problemáticas. Van desde colocar macetas en los pasillos —lo cual puede violar normas de Protección Civil— hasta saturar los espacios con decoraciones que impiden el libre paso, explicó el también especialista de la firma MCB Asesores Condominales.
Están también los casos más graves: departamentos en planta baja que se apropian del jardín o parte del pasillo para construir habitaciones adicionales.
“Puede haber distintos niveles de gravedad, pero en todos los casos se está infringiendo no solo el sentido común y las reglas de convivencia, sino también la ley”, señaló.
Además, las consecuencias pueden ir desde sanciones administrativas hasta conflictos civiles o incluso penales.
La importancia de profesionalizar la gestión
Parte del problema, señaló el abogado, es el desconocimiento, pues muchas personas creen que —porque las áreas comunes “son de todos”— pueden disponer de ellas como quieran.
En realidad, esos espacios están asignados bajo un esquema de porcentaje indiviso.
Y no se puede dividir materialmente un pasillo o una escalera entre cada vecino, así que la propiedad se expresa en porcentajes, aunque no se vea. Ese modelo legal, dijo, es funcional, pero poco comprendido.
Por eso, desde la Red de Profesionales en Administración de Condominios A. C. insisten en la necesidad de profesionalizar la gestión y fortalecer la figura del administrador.
No como autoridad, sino como primer mediador de estos temas, alguien capacitado para explicar límites, derechos y responsabilidades para intentar la solución de los conflictos antes de que escalen a otras instancias.
Cabe destacar que la Red actualmente impulsa una campaña permanente llamada:
“Haz bien la cuenta”, orientada justamente para crear conciencia sobre la importancia de respetar las reglas del régimen condominal, pues muchos de los problemas existen porque los propios vecinos desconocen o ignoran sus obligaciones.
La educación es clave
Una mirada más amplia la aporta Aníbal Ahumada Álvarez, presidente de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios, quien lleva más de 30 años ejerciendo desde Chile.
Para él, este tipo de conflictos no son exclusivos de México, sino que los ha visto repetirse en distintos países.
Con matices que dependen del estado de derecho y del acceso a la justicia, pero con un mismo fondo: son parte de la naturaleza humana y su convivencia.
“Hay gente que cree que puede pasar por encima de la ley, que puede sacar ventaja, que los demás no se van a dar cuenta o no van a hacer nada”.
Por eso, el experto con una visión internacional, destacó la importancia de aprender de los países que llevan más tiempo regulando la vida en comunidad condominal y aprender de sus modelos.
La convivencia, advirtió, nunca es sencilla y en espacios compartidos exige algo más que reglas: requiere voluntad de vivir con otros y de poner límites al impulso individualista.
Del chistorete a la impunidad
En Puebla, un hombre decidió ampliar su casa y construyó un cuarto extra para rentarlo a estudiantes y también agrandó su espacio para estacionar sus autos. Hasta ahí, nada extraordinario.
El problema es que lo hizo sobre la banqueta, en la calle. Literalmente, la obra invadía el espacio público.
La indignación vecinal no tardó en aparecer. El caso se volvió viral y el personaje fue bautizado con un nombre que desde entonces se volvió categoría:
El don v*rgas, una referencia irónica para quienes son abusivos, gandallas, tranzas, corruptos… y no lo disimulan.
Este no es un personaje único. Es un arquetipo de nuestro país pero este caso —después de la presión mediática y de redes sociales, impulsada en buena medida por el colectivo Los Supercívicos— se logró lo que durante años nadie había conseguido: que la autoridad actuara y que la construcción fuera finalmente demolida.
Y es que ese episodio es el punto de partida para entender que el fenómeno va mucho más allá de una anécdota graciosa de internet, reconoció a, mejor conocido como el comandante Hernández.
Para Hernández, el llamado don v*rgas no es solo un personaje pintoresco, es una expresión que habla de la parte más difícil de los mexicanos: el gandallismo y la cultura de la usurpación de espacios que no son propios sino de la comunidad.
“A veces nos da risa, pero en el fondo es el reflejo de algo más grave: la falta de autoridad”.
El caldo de cultivo perfecto para que los abusos se multipliquen
Casos como el de Puebla, explicó Arturo Hernández, existen porque hay impunidad y cuando esta se vuelve costumbre, la gente empieza a hacer sus propias leyes.
En esa lógica aparecen los llamados bienes mostrencos, es decir, la cubeta con cemento, el huacal, la roca que aparta lugares.
Pero después vienen cosas peores: plumas metálicas, rejas, postes clavados en la banqueta, perforaciones al pavimento, afectaciones directas a la infraestructura pública. Todo eso, explicó, además de abusivo, es ilegal.
“El problema es que mucha gente cree que, porque la banqueta está frente a su casa también es suya”.
Y a partir de esa idea falsa se construye toda una cadena de apropiaciones: primero se aparta, luego se invade, después se construye.
Pero el asunto no es solo de autoridades omisas. Hernández señaló otro factor clave:
Una sociedad apática y permisiva. Vecinos que prefieren no meterse en problemas, que miran hacia otro lado, que asumen que “no vale la pena” denunciar.
Hernández consideró que esa combinación de impunidad y silencio es el caldo de cultivo perfecto para que los abusos se multipliquen.
Su experiencia le ha enseñado lo contrario, que cuando alguien empieza a documentar y denunciar, otros se suman.
Por eso insistió en la importancia del reporterismo ciudadano: “Usar el celular, las redes sociales, exhibir los abusos, hacer ruido”.
“Alguien tiene que empezar”
En muchos casos, con esa presión el comandante Hernández ha logrado que personas sean llevadas ante el juez cívico y obligadas a retirar lo que invade la calle. Y, dice, suele funcionar: no lo vuelven a hacer.
“Nos toca hacer la chamba que como ciudadanos también es nuestra”.
El problema, reconoció, es cultural. En México se tienen romantizados conceptos como: “Nada más tantito”, “¿Y por qué no vas con el otro?” o la transa como forma de vida.
De hecho, sobre la usurpación de áreas comunes, Hernández evocó en entrevista para Sopitas.com una idea que Octavio Paz plasmó en su libro ‘El Laberinto de la soledad’, que se refiere a que en México se piensa que:
“Si uno no chinga, alguien más va a venir a chingarlo” y bajo esa lógica se queda atrapada la sociedad. En abusar unos contra otros.
A lo anterior se suma lo que él llama “la madre de la causa”. Y es la apatía, pues se gesta con la sensación de que no hay justicia, no hay autoridad, nada va a cambiar. Aunque él no coincide con esa resignación.
“Hay que intentarlo. Hay que hacer alianzas. Alguien tiene que empezar”.
Después de años de denunciar abusos en la ciudad, el comandante Hernández ha llegado a la conclusión de que alguien tiene que ser la chispa para el cambio y ya después de esta, entonces vendrá el fuego, el cambio.
