Lo que necesitas saber:
Los administradores de condominios controlan un modelo opaco que gestiona millones de pesos al año, del que casi nadie habla.
En miles de edificios la verdadera autoridad no son los vecinos, ni el gobierno; se trata de los y las administradores de condominios, quienes controlan un modelo opaco que gestiona millones de pesos al año, del que casi nadie habla y que algunas voces ya se atreven a compararlo con un cártel en México y CDMX.
El cártel de los administradores de condominio
“¿Conoces el cártel inmobiliario?”, me preguntó, casi en tono de advertencia, un servidor público con el que hablé off the record.
Yo asentí. Como no conocer el escándalo de corrupción que involucró a políticos, constructoras y funcionarios para lucrar ilegalmente con desarrollos inmobiliarios en la Ciudad de México.
Entonces, su siguiente frase fue: “Pues de esa misma forma, también hay un cártel… pero de los administradores de condominios”.
Según su experiencia —y la de muchos otros actores del sector— lo que ocurre al interior de miles de edificios en la ciudad es más que desorganización, se trata de un sistema cerrado donde pequeños grupos controlan proveedores, reparten cuotas, manipulan asambleas y, sobre todo, se protegen entre ellos.
“Por la forma en la que operan, esto ya no es una sospecha, es un patrón de poder que deberíamos empezar a llamarlo por su nombre”, me dijo el funcionario.
Y es que son miles las historias de impunidad y corrupción que se desarrollan todos los días, no sólo en CDMX, sino prácticamente en todo el país.
Una pesadilla disfrazada de administración condominal
Como es el caso de Gina Ramírez, que creyó que había cumplido el sueño de que al comprar su departamento por fin tendría tranquilidad, estabilidad y una vida normal.
Pero lo que encontró al instalarse en su nuevo hogar fue todo lo contrario: una pesadilla disfrazada de administración condominal.
La sorpresa vino pronto: la persona que fungía como “administradora” del edificio no era una profesional, sino una vecina que, sin acreditación ni elección formal, se había adjudicado el cargo.
Lo primero que hizo fue exigirle, como al resto de los condóminos, una copia de las llaves de su departamento.
Argumentaba que —en caso de emergencia— debía entrar para “resolver el problema”, sin pedir permiso. Gina se negó, aunque vecinos atemorizados sucumbieron al chantaje y desde ahí comenzó el conflicto.
Con el paso del tiempo, Ramírez fue descubriendo más irregularidades como que nunca registró al condominio en la Procuraduría Social.
Y que llevaba más de una década operando en la sombra, sin rendir cuentas y acumulando poder.
Un edificio habitado por personas adultas mayores sin familia
Contó también que el edificio era habitado por personas adultas mayores, muchas de ellas sin familiares cercanos o con sucesiones inconclusas, por lo que algunas de ellas fallecieron intestadas.
Y se supo que, con información confidencial y aprovechando su cercanía con el funcionamiento interno del edificio, la supuesta administradora terminó adueñándose de cuatro departamentos.
El ambiente se volvió opresivo. Quien se atrevía a cuestionarla enfrentaba represalias:
Desde el corte arbitrario de agua hasta la limitación del acceso a áreas comunes como las azoteas. Los pasillos estaban descuidados, el edificio deteriorado.
“Lo único que podías hacer era caminar de tu puerta a la calle y de la calle a tu puerta”
La desconfianza creció al punto de que algunas vecinas comenzaron a documentar compras sospechosas.
Por ejemplo, materiales de construcción que, en lugar de mejorar las áreas comunes, los usó para remodelar su departamento.
Durante más de diez años nadie sabía exactamente cuánto se recaudaba. Cuánto se gastaba ni en qué. El edificio era gobernado como un feudo sin ley.
El punto de quiebre llegó cuando cuatro vecinas se organizaron y acudieron a las autoridades.
Fue entonces cuando comprendieron que no solo estaban ante una administración negligente, sino frente a una operadora que había cruzado la línea hacia delitos graves.
Hoy, por fin, ese condominio cuenta con un administrador externo, legalmente designado. Y aunque la herida persiste, al menos, como dice Gina, “tenemos un poco más de paz”.
La era del condominio: ciudades hacia arriba, reglas por alcanzar
“La urbanización es ya una condición de nuestra era”, afirmó Mara Cavazos Torres, presidenta de la Red de Profesionales en Administración de Condominios, y explicó que el crecimiento vertical de las ciudades no es una moda ni una tendencia pasajera, se trata de una necesidad estructural de la forma de vida humana contemporánea.
“Ya no hay hacia dónde crecer en horizontal, el nuevo terreno se conquista hacia el aire”.
Este fenómeno, visible en todas las ciudades del mundo, ha traído consigo nuevos retos de organización porque vivir en vertical implica compartir muros, pasillos, elevadores, áreas comunes, decisiones y costos.
Por lo tanto, requiere de una figura encargada de coordinar, mediar, gestionar y garantizar el funcionamiento colectivo: la administración condominal.
Y es que mientras en países como Estados Unidos o de Europa este rol está profesionalizado desde hace décadas, donde el cumplimiento de normativas es parte de una cultura de respeto a la ley; en Latinoamérica, y particularmente en México, el proceso apenas está consolidándose en un contexto de corrupción e impunidad como el de nuestro país, refirió la experta.
“Estamos en una segunda generación de gente que habita en condominios y estamos aprendiendo a vivir así”.
La también vicepresidenta de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios comentó que, a pesar del crecimiento vertiginoso de la vivienda en condominio en México, el país no cuenta con un registro actualizado y confiable sobre cuántos de éstos existen, ni cómo están administrados.
No es sólo cobrar cuotas
Sin embargo, estimó que probablemente existen 13 millones de viviendas en régimen condominal en todo México, de las cuales entre un 10 y un 15% cuentan con una figura formal de administración, mientras que el resto carece de un responsable designado para coordinar su funcionamiento.
Cavazos Torres destacó que dentro del reducido grupo que sí cuenta con una administración los riesgos no desaparecen pues casi la mitad de ellos podrían presentar algún tipo de irregularidad, por lo que la escena se vuelve más compleja, ya que no solo hay una ausencia masiva de administraciones, sino que también existe una gran opacidad en donde sí existe.
Por lo anterior, la experta enfatizó en que el reto radica en construir una cultura condominal que valore la integración de un administrador profesional para generar condiciones de convivencia, acuerdos, orden compartido.
Y no solo cobrar cuotas o arreglar fugas, sino sostener un equilibrio humano dentro de un espacio común.
“Es como con los taxis, todos sabemos que debe traer placas, taxímetro, seguro; pero ahí andan los taxis piratas que no cumplen con eso y la gente los sigue usando, aunque eso implique inseguridad.
Lo mismo pasa en muchos edificios, hay administradores piratas que operan sin regulación y vecinos que, por comodidad o desconocimiento, lo permiten”.
Una cuestión de falta de seriedad social
El problema, más allá de la informalidad, es una cuestión de falta de seriedad social ante el reciente oficio:
“Tú pon en tu Facebook: ‘Busco administrador para mi edificio’ y te van a llover mensajes.
Pero si en tu publicación lo pides con certificación, con cartas de recomendación, que te entregue una proyección financiera o un plan de trabajo, prácticamente nadie se aparece o te van a poner que estás exigiendo demasiado”.
En este vacío cultural también se cuelan las prácticas que sostienen la tesis de llamarles “cártel”, donde compadres, familiares, amigos de confianza cobran barato por hacer el trabajo.
Pero no están preparados para manejar un edificio, por lo que cuando se les da el poder sin supervisión, el resultado suele ser una mezcla peligrosa de improvisación, negligencia y en la mayoría de los casos abuso.
Con una experiencia de 20 año en el sector, Mara Cavazos aclaró que los pseudo administradores tienden a profundizar los conflictos vecinales, en lugar de resolverlos.
“Su papel debería ser el de mediador, facilitador, generador de comunidad; pero en muchos casos son ellos mismos quienes siembran la división”.
Y una costra de impunidad
Y la lista sigue: hay quienes se rehúsan a dejar el cargo, aunque la ley así lo indica a los 3 años, por lo menos en CDMX.
O están los que forman redes de corrupción con proveedores, recolectores de basura y hasta propios condóminos.
Ni hablar de quienes realizan manejos financieros sin cuentas claras, sin reportes bancarios o negando comprobantes de gastos que imposibilitan cualquier intención de auditoría.
Este conjunto de prácticas genera una costra de impunidad, una cultura institucionalizada de irregularidades, que, de no atenderse con ayuda de la autoridad, termina siendo más difícil de remover con el paso del tiempo.
“La gente termina aceptando lo malo por evitar el desgaste”.
Frente a este panorama, la especialista llamó a tomarse en serio la profesionalización de este tipo de servicios.
Y destacó que existen asociaciones, congresos, certificaciones e incluso foros internacionales dedicados a normar y capacitar a quienes se dedican a esta labor.
Ignorar esto, dijo, no solo pone en riesgo la convivencia, sino que puede desembocar en conflictos legales complejos con consecuencias patrimoniales.
Del caos al delito: cuando una mala administración escala a crimen organizado
Lo que comenzó como una simple sospecha sobre el mal manejo de las cuotas vecinales, derivó en un escenario que cumple, punto por punto, con todas las prácticas irregulares documentadas líneas arriba a este reportaje.
Esto lo compartió en entrevista para Sopitas.com Marcela, una vecina afectada y que, con un nombre modificado compartió su testimonio, hoy está iniciando un proceso judicial en contra de la administradora de su condominio.
“Es como si se tratara de un arquetipo, de un modus operandi. ¡Todos son iguales!”.
Y habitante de la colonia Ciudad de los Deportes —una zona de clase media en la alcaldía Benito Juárez de CDMX— rodeada de barrios como la Nápoles o la del Valle, con calles tranquilas, edificios remodelados y vecinos que, en apariencia, parecían razonables, educados y civilizados.
La realidad fue otra, pues hay también propietarios involucrados en los múltiples delitos.
Abuso de confianza y hasta lavado de dinero
Israel Fraga Ponce, abogado con más de 20 años litigando —y 14 de ellos haciéndolo de manera especializada en temas de administración de inmuebles— destacó que, así como a Marcela, existen miles de historias que merecen una intervención judicial debido a la magnitud de los conflictos legales provocados por las administraciones corruptas.
Consciente de que esta especialización de la abogacía es nueva, misma que sugiere debería incluirse como una materia en las licenciaturas del derecho, reconoció también que:
“Son los menos aquellos administradores que desempeñan una labor apegada a la ley de nuestro país”, dando con ello la razón también a la posibilidad de llamarles como un cártel del sector inmobiliario.
“Muchos creen que se trata de problemas menores, como si fueran simples diferencias vecinales o asuntos civiles sin mayor relevancia”, explicó.
Pero en su experiencia, las malas administraciones llegan a escalar rápidamente a delitos tipificados incluso en el ámbito penal.
Entre los ilícitos más comunes que ha documentado son el uso indebido de recursos, falsificación de documentos, extorsión, abuso de confianza e incluso, en casos más graves, lavado de dinero y asociación delictuosa.
“La gente no se mete o no denuncia muchas veces por desconocimiento de las leyes que los protegen o tal vez por miedo”
Para Fraga, el punto clave es dejar de tratar la administración condominal como un asunto doméstico y empezar a verla como una actividad con implicaciones patrimoniales, civiles y penales.
Mientras eso no ocurra, advirtió, los edificios seguirán siendo tierra fértil para abusos, fraudes y delitos que escapan a la vista pública por operar dentro de muros aparentemente privados.
Por su parte, Marcela expresó tener confianza en que las autoridades, tanto de la Secretaría de Vivienda —la encargada ahora de realizar las acciones de sanción que antes operaba la casi extinta Procuraduría Social, PROSOC—, así como del poder judicial de la CDMX, harán su trabajo para desmantelar una de las mil redes de corrupción que operan las pseudo administradoras.
¿Y tú conoces a alguien o vives una historia de esta naturaleza en tu condominio? Coméntanos y comparte esta historia.
