Lo que necesitas saber:
Tenemos nuevos testimonios que muestran cómo las malas prácticas van mucho más allá del mal servicio.
Volvimos, después de que decenas de sopilectores compartieron sus propias historias y pidieron que siguiéramos investigando, por lo que en esta segunda entrega de ‘El cártel de los administradores de condomino’ tenemos nuevos testimonios que muestran cómo las malas prácticas van mucho más allá del mal servicio.
Vecinos defraudados, notarías sin dientes legales y delitos que se esconden tras la fachada de la vida en condominio.
El cártel de los administradores de condominio II
Con la sonrisa inmensa de una soñadora que no sólo desea, sino que también articula, para hacer un mejor mundo, Mara Cavazos Torres recuerda al que fuera un maestro de vida:
Su padre, al evocar que no sólo fue uno de los precursores de la administración de condominios en México, sino que también fue un hombre comprometido en ayudar a los demás.
“Me acuerdo de un chico, Flavio, que tenía una discapacidad mental y mi papá le consiguió un carrito para vender paletas; a quienes no tenían trabajo les buscaba una manera de sustento en el centro comercial que administraba”.
En entrevista para Sopitas.com, la también presidenta de la Red de Profesionales en Administración de Condominios —una asociación civil y sin fines de lucro— reconoció que es un “tema que duele” al referirse a quienes ostentan este noble oficio desde la mala fe y contribuyendo con ello al riesgo social que ya impera en México.
Sin embargo, no se desanima: “Somos más los buenos”
Para la experta, la función de un administrador no se limita en hacer las sumas y las restas de los gastos de un condominio, sino que va más allá, pues reconoce que se trabaja con el hogar de las personas, lo cual representa su refugio, su zona de confort; por lo que, cuando se les amedrenta, es comprensible el enojo y la indignación.
“Somos gestores sociales que ayudamos a reconstruir el tejido social, podemos ser agentes de cambio”.
Convencida de que estos cambios ocurren con la acción, Mara Cavazos detalló que esa fue la razón de ser de un gremio desde la Red que ella preside, que busca cambiar la visión negativa que suele tener de este oficio por la culpa de unos y unas cuantas; así como también ser un semillero de profesionales éticos.
Hoy día, este órgano colegiado —que agrupa a más de 250 especialistas a nivel nacional— trabaja para mejorar y oficializar en todo México la certificación de administradores de condominio, bajo el estándar del Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias Laborales (CONOCER).
Desde la Red de Profesionales en Administración de Condominios también están articulando propuestas para una urgente reforma a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, pues como gremio podrían hacer aportes significativos para mejorar la atención a los conjuntos habitacionales.
“Lo que funcionaba hace 10 años hoy y ya no, hay otras necesidades y se debe estar revisando”.
Una mala decisión puede poner en riesgo el patrimonio de muchos
La también vicepresidenta de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULADI) explicó que es común inferir que administrar un condominio es muy sencillo.
Sin embargo, advirtió que una mala decisión puede poner en riesgo la vida de las personas y el patrimonio de muchos.
Cavazos compartió que a su juicio existen otros actores en la ecuación del cártel, como las desarrolladoras inmobiliarias que obligan a contratar a la administración que ellos designan, quienes ofrecen remates bancarios que, por su naturaleza, resultaría imposible determinar el estatus de la organización interna.
Así como las notarías, debido a que están limitadas para profundizar si existen problemas legales en esta materia, esto pese a tener una función social de brindar certeza jurídica:
“Sólo le piden a la parte vendedora una carta de no adeudo, pero ese documento en la realidad lo puede hacer cualquier persona, porque que no se les exige más información y la gente se lleva una sorpresa cuando adquieren… Comprar o rentar es un volado”.
Notarias: ¿El problema o la solución?
A finales de 2023, Edgardo —quien comparte nombre ficticio para proteger su identidad debido al proceso legal que enfrenta— decidió dar el paso más importante de su vida: comprar su primer departamento.
El inmueble, ubicado en la colonia Ciudad de los Deportes de la alcaldía Benito Juárez de CDMX, parecía estar en perfectas condiciones.
Todo estaba en regla, al menos, así se lo hizo saber la notaría de la calle de Sacramento de la colonia del Valle y que formalizó la operación.
Pero con el paso de los meses, las señales de irregularidades con la administración de su condominio comenzaron a aparecer.
Y descubrió que, en realidad, había adquirido un problema, un vicio oculto que arrastraba su conjunto habitacional y que nadie, ni siquiera la notaría, le advirtió.
“Yo confié en el hecho de que, si interviene una notaría, entonces no tendría temas legales, pero resultó que sí”.
Por lo anterior, Edgardo comenzó a asesorarse y buscó el reglamento interno del condominio para saber sus derechos y obligaciones.
Sin embargo, la copia simple de ese documento —que por ley debe acompañar a la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio y ser entregada por las notarías— era ilegible. Esa fue, dijo, el primer indicio de la omisión notarial.
El nuevo llegado al inmueble de la calle de Wisconsin también descubrió que pese a que la notaria le había solicitado una carta de no adeudo a la administradora de su condominio, resultó que sí había adeudos. Segundo indicio del actuar deficiente.
Intrigado, Edgardo buscó directamente al notario para pedirle una explicación
Quería saber si la notaría debía, o no, advertirle sobre las condiciones irregulares de la administración.
En particular, por el cobro de cuotas de mantenimiento y extraordinarias que no se calculaban con base en el porcentaje de indiviso, como lo marca la ley, sino de forma igualitaria entre departamentos.
La respuesta del fedatario, por correo electrónico, fue clara pero polémica, ya que según él, esa revisión no estaba dentro de sus deberes legales.
Y aseguró que “en varios casos los condominios optan por pagar por departamento y no por indiviso”. Y que era “derecho de los vecinos acordarlo en asamblea”.
Esa postura, sin embargo, contradice lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de CDMX, la cual no deja margen a la interpretación:
Las cuotas deben calcularse con base en el indiviso y ninguna asamblea puede contravenir la ley, aunque el acuerdo sea unánime.
Para justificar la falta de intervención de las notarías ante situaciones como la suya, el notario fue aún más lejos:
“Ese deber no existe en ninguna ley condominal del mundo, por lo tanto, no es una deficiencia de nuestra ley”.
La frase resume una parte del problema estructural: la compraventa de un inmueble en condominio puede realizarse sin que el comprador tenga garantía alguna de que la administración funciona correctamente o de que no existan conflictos legales previos y Edgardo lo aprendió a la mala.
A casi un año de la compra, sigue sin poder regularizar su situación y ahora enfrenta un proceso legal que podría haberse evitado con un sistema notarial más riguroso, o al menos más empático con los riesgos que implica comprar en un régimen condominal.
Un vacío legal profundo
En contraste a lo anterior, el notario Luis Antonio Montes de Oca Mayagoitia reconoció que existe un vacío legal profundo que limita las facultades de los fedatarios para proteger a quienes compran un inmueble en régimen de condominio.
El también miembro de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios de CDMX detalló que los procesos de escrituración sólo pueden solicitar la carta de no adeudo.
Y verificar la existencia del reglamento de condominio incorporado al acta constitutiva, por lo que más allá de eso, no cuentan con atribuciones legales para indagar si la administración presenta irregularidades, adeudos o conflictos legales previos.
Paradójicamente, el propio notario reconoció que la problemática no les es ajena.
Confesó que incluso el edificio donde se ubica su despacho enfrenta tensiones con su administración, lo que demuestra que el problema es sistémico y nada exime de vivirlo.
Montes de Oca Mayagoitia señaló que desde el Colegio de Notarios de CDMX han impulsado reformas legislativas para modificar la Ley de Propiedad en Condominio para actualizarla a la realidad actual, sin embargo, los esfuerzos han quedado truncos.
“Se presentó entre 2022 y 2023 pero la legislatura terminó y el proyecto se quedó en el aire”.
El también abogado enfatizó que la realidad de los condominal va más rápido que las políticas públicas y que los congresos deberían actuar con mayor celeridad para reformar un marco legal que ya no responde a las necesidades de convivencia urbana.
El crimen detrás del recibo de mantenimiento
Al recorrer los senderos de la Villa Olímpica, entre árboles de medio siglo y aves que sobrevuelan los jardines, halcones incluidos, Teresa no puede evitar una mezcla de orgullo y tristeza.
Orgullo por vivir en uno de los complejos habitacionales más emblemáticos de CDMX.
Tristeza, porque ese mismo espacio que alguna vez albergó a atletas de todo el mundo hoy enfrenta una crisis causada no por el tiempo, sino por la corrupción y negligencia de su anterior administración y del comité de vigilancia saliente.
“Da coraje ver cómo un lugar tan bonito, con tanta historia, termina así”, se dijo alguna vez mientras observaba las áreas verdes que podrían desaparecer sin mantenimiento.
Teresa y un grupo de vecinos llevan meses denunciando irregularidades en su comité de vigilancia, integrado no sólo por propietarios, sino también por personas que ni siquiera poseen un departamento en la unidad.
Esa práctica, explicó, es ilegal, pues la Ley de Propiedad en Condominio establece que sólo los propietarios pueden ocupar cargos dentro del comité.
Sin embargo, el problema no termina ahí. Durante años, el dinero del mantenimiento se guardó en una cuenta de CiBanco, institución financiera que recientemente fue intervenida y cerrada tras escándalos de presunto lavado de dinero.
“Se advirtió en los medios que algo raro pasaba con ese banco, pero el administrador y el comité no hicieron caso”.
Un caso en la Villa Olímpica
Cuando finalmente se confirmó la quiebra del banco, los vecinos descubrieron que sólo podrán recuperar el monto máximo de 3.4 millones de pesos, como lo dice la ley.
Pero la sospecha de que pudo haber un ahorro de por lo menos 4 veces esa cantidad ha enfurecido a los vecinos.
Y es que ese dinero estaba planeado para rehabilitar áreas verdes, mejorar el drenaje y abrir una nueva entrada por la zona de Santa Teresa, una medida urgente ante el caos vial que se vive sobre Insurgentes Sur. Todo eso quedó suspendido.
Ahora, los residentes de la Villa Olímpica buscan apoyo de la Procuraduría Social de CDMX (PROSOC) con la esperanza de que alguna autoridad los ayude a recuperar parte del daño o por lo menos sancionar a los responsables.
“Después de todo lo que uno vive en el país, no se vale que también tengamos que pelear contra quienes administran nuestro propio condominio”.
Cuentas claras, amistades largas
Sin embargo, hay administradores de condominio que no lo entienden, pero no son los únicos, también los propietarios de inmuebles que llegan a implicarse en la trama irregular, pues 65% de las administraciones de esta naturaleza son aquellas manejadas por estos últimos y no por un tercero, reconoció por su parte Jose Arturo Martínez Castañeda, secretario de la Red de Profesionales en Administración de Condominios.
Ya sea administradores improvisados —con o sin certificación— o vecinos al mando; lo cierto es que llegan a cometer delitos no sólo previstos en la Ley de Propiedad en Condominio, sino también con implicaciones fiscal, civil, penal y administrativo, alertó el abogado.
Los delitos fiscales que suelen cometerse son los relativos al manejo de las cuentas bancarias, ya que éstas están a nombre de personas físicas y no del condominio, por lo cual, cuando la autoridad fiscal identifica ingresos constantes, puede interpretarlo como lavado de dinero y la probabilidad del embargo de las cuentas es alto.
“El deber ser es que cada condominio tenga su propia personalidad jurídica, tal vez como asociación civil, para evitar riesgos”.
Respecto al caso del testimonio de la Villa Olímpica el experto en derecho condominal comentó sobre la importancia de buscar bancos con la mayor trayectoria posible, pues lo que está ocurriendo en este complejo condominal del sur de CDMX se encuentra dentro del marco legal y la sospecha de que no recuperen de todo el capital de la cuenta es alto.
Simulación y despojos
Martínez Castañeda narró que los administradores de condominio poco éticos suelen ser dueños de las empresas de proveeduría que llegan a contratar y simulan ser “ajenos” a ellos. Como es el caso de compañías de seguridad, de limpieza o de construcción.
También se ha visto que muchos de los malhechores reciben comisión de proveedores con tal de mantener los contratos, por lo que el licenciado consideró que ambas situaciones tienen responsabilidad penal, civil y administrativa por el delito de conflicto de intereses, administración desleal y fraude.
En varios casos los administradores de condominio terminan siendo pieza clave en los despojos inmobiliarios. ¿La razón?
Su acceso privilegiado a información, tipo qué viviendas están vacías o qué dueños han fallecido, lo que permite identificar propiedades vulnerables y facilitar su apropiación irregular, lo cual es un delito penal, acotó Martínez.
Un mecanismo recurrente entre los administradores de condominio para perpetuarse en el cargo es la simulación de prestanombres, es decir:
Por un lado, la ley, por lo menos en CDMX, establece un máximo de tres años de gestión continua, un año de descanso y la posibilidad de reelegirse sólo de forma alternada.
Por el otro, algunos esquivan la norma y registran ante la Procuraduría Social de CDMX a un supuesto nuevo administrador, que en realidad funge como prestanombres
De esta manera, quienes cuentan con certificación ante esta instancia, aparentan cumplir con los plazos legales mientras continúan ejerciendo el control real sobre las finanzas, decisiones y manejo interno del condominio.
Extorsión condominal
En varios conjuntos habitacionales, el negocio del gas también se ha convertido en una veta de corrupción:
Administradores que compran el combustible a granel a nombre del condominio y luego lo revenden con sobreprecio a los propios vecinos y reproducen un esquema que, en términos legales, equivale a huachicol, explicó el integrante de la Red de Profesionales en Administración de Condominios.
Las formas de extorsión condominal son tan diversas como cotidianas. Algunos administradores amenazan con cortar servicios esenciales, como el agua, el gas o la energía de áreas comunes para presionar el pago de cuotas o castigar a vecinos inconformes.
Otros inflan presupuestos, falsifican facturas o exigen cuotas extraordinarias sin sustento, apropiándose de recursos comunes.
“Lo barato sale caro”
En los casos más graves, utilizan la difamación o la intimidación en chats vecinales o asambleas para silenciar a quienes cuestionan su gestión.
Así, lo que debería ser una figura de servicio termina convertida en un mecanismo de control y coerción, donde el miedo y la desinformación sustituyen a la transparencia, detalló el abogado Jose Arturo Martínez Castañeda.
Y es que la lista puede seguir y seguir para describir el modus operandi de este cártel vecinal que administra feudos a su antojo y actúa con una impunidad alarmante:
Delitos patrimoniales, abuso de confianza, actos de discriminación y violencias cotidianas se entrelazan en un sistema donde el poder se ejerce sin vigilancia y la corrupción se normaliza.
“Lo barato, sale caro”, explicó el licenciado y a veces las personas eligen —por ahorrar dinero— que lo haga cualquiera sin importar si está capacitado o no.
Ahí la insistencia de buscar a profesionales para que no sólo lleven las cuentas, sino que también fomenten en la comunidad información sobre los derechos y obligaciones del condominio, ya que si no hay esta disposición de hacerlo desde un inicio, entonces se está frente a una señal de alerta.
“Al final nos invitan a sus casas, a cuidar sus bienes y en el momento en que los vecinos se sientan incomodos, debemos irnos, somos el invitado… lastimosamente muchos administradores que no se van, por todo lo que implica para su interés personal”.
